比較的若い世帯が多く転入

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亀岡市における住宅団地居住者の特性を国勢調査によって分析した結果,住
宅団地への入居開始当初は,0~4歳の乳幼児と20歳代後半から30歳代前半
の夫婦からなる若年世帯が突出した年齢別人口構成であったが,他の事例研究
でもみられたように,年月の経過とともに年齢構成の平準化(突出した年齢階
級の解消)がみられた。しかしながら,福岡市,千里や泉北などの大都市圏内
のニュータウンでの事例研究でみられたような住宅団地居住者の高齢化の現象
は確認することができなかった。これは,亀岡市の地価が京阪神の大都市に比
較して相対的に安価であったために,比較的若い世帯が多く転入してきたため,
まだ居住者の加齢が進んでいないからである。

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しかしながら,現在高齢化の進行がみられない住宅団地であっても,戸建て
住宅の定着性の高さから,子どもの成長による独立にともなう転出(相対的高
齢化)と親の世代の加齢(絶対的高齢化)によって,現在40歳代に偏った年
齢階級の高齢化への移行は免れることができない。その結果,住宅団地内に各
種の施設が整備されていない小規模な住宅団地では,生活の利便性が悪いこと
がもたらす高齢者の生活への深刻な影響を推測することができる。現在移動手
段を持ち,それほど不便さを感じていない若年世帯であっても,来るべき将来
における生活を考えた住宅団地の今後の計画と既存住宅団地に対する生活基盤
整備が課題である。さらに,住宅地ごとに偏った居住者集団が形成されている
ために,住宅団地内で必要とされるサービスが開発時期ごとに異なるので,自
治体は教育施設の整備・縮小などについて常に対応を迫られるのである。

老年人口率が5%未満と極めて低い

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しかしながら,住宅形態別にみると老年人口率の地域差が顕著
である。図V-18に示すように,集合住宅の方が戸建て住宅地域に比べて老年
人口率が低くなっており,例えば,久御山団地や男山団地などの公団賃貸住宅
や公営住宅を含む集合住宅および宇治市や八幡市の民間分譲マンションでは老
年人口率が5%未満と極めて低い。

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京都府南部地域の特色としては老年人口率があまり高くないが,高齢化の直
前段階の50歳代あるいは40歳代のいわゆる「団塊の世代」が各住宅地で突出
した年齢階級を構成している。今後は,親の世代の加齢にともなう高齢化が
「絶対的高齢化」であるとすると,子どもの世代が成長し独立することにより,
親の世代のみが残留することで比率が異常に高くなる「相対的高齢化」という
べき現象が加わることが予想される。このような相対的高齢化のメカニズムと
しては,住居の狭さと深い関係があると考えられる。今日の異常な高地価のた
めに新規に独立した世帯が,戸建て住居を持つのは困難なため,住居が2世代
の居住に耐えうる居住面積ならば,多少は親世代のみの残留が妨げられるかも
しれない。しかし実際には住宅団地内の戸建ての広い住宅においても高齢化は
進行している。いずれにしても,上述のように住宅団地での高齢化については,
現在の居住者の年齢構成からみて10数年後であるといえよう。

また,由井(1995)では大都市圏の最も周辺地域に位置する亀岡市を対象と
して,住宅地図から住宅団地内の公共施設や商業施設などの各種生活関連施設
の整備状況を調べることにより,当該地域の住宅団地の特徴を団地内の生活関
連施設から明らかにした。その結果,亀岡市内で大部分を占める小規模な住宅
団地では,開発申請が「駆け込み申請」的に宅地開発指導要綱施行以前になさ
れたこともあり,学校等の公共施設や商業施設や医療機関などの生活施設を既
存の市街地に依存するものが大部分を占めていることが明らかとなった。

開発の新しい住宅団地やミニ開発

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年齢別人口構成の空間的パターンをみるために,住宅地別にO~9歳人口率
の分布をみた。その結果,八幡市男山団地内の公団賃貸住宅や宇治市,長岡京
市などの民間分譲マンションで高い比率となっており,このほかに宇治市や城
陽市の開発の新しい住宅団地やミニ開発においても高い比率となっている。し
かし,宇治市,城陽市,長岡京市などの開発時期の古い住宅団地やミニ開発で
は10%未満のものが多い。ミニ開発がすでに開発された地域内で空白を埋め
るような形で進められているため,地域的な差異を見いだすことは困難であっ
た。世帯主の年齢階級の偏りに対応して子どもの年齢階級にも偏りが生じてい
るため,開発の新しい住宅地には学校施設の増設が必要となり,開発時期が古
い住宅地では子どもの減少が生じている。

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このような年齢階級の偏りは,先に検討した年齢別人口構成から推測される
ように,短期間の住宅団地開発が年齢別人口構成の偏りをもたらせた影響と考
えられる。しかし,近年の大規模住宅団地での分譲は,「第○期分譲」のよう
に分譲時期を複数化してかつてのように短期間に販売して開発資金を早く回収
することが少なくなった。これは小出しに販売することにより土地価格を維持
でき,意図的に値上げを待って販売することも可能であり,また希少価値をも
たらすことができるからであるが,その結果として居住者の年齢階級のばらつ
きを誘導できている。

老年人口(65歳以上)率についてみると,当地域は新興の住宅開発地を多
く含んでいるために,老年人口率が京都府平均(15.1%)よりも低い。例え
ば,宇治市の全市平均では9.0%,八幡市では7.1%とかなり低い老年人口率
となっている。

1985~90年の年齢別人口構成の変化

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住宅のサブマーケット別にみた居住者特性の変化
①年齢階級別人口構成の変化
まずいくつかの事例をあげて1985~90年の年齢別人口構成の変化をみた。
住宅団地では,開発の新しい宇治市羽戸山団地につい
てみると1985年の30歳代の世帯主と10歳未満の子どもからなる若年世帯中
心の年齢構成が突出し,著しく偏りのある年齢構成であったが,1990年にお
いてもこの年齢構成が平行移動した形になっており,特定の年齢階級に偏った
状態は継続されている。同様に,田辺町大住ヶ丘団地,松井ヶ丘団地などでも
年齢階級の偏りが著しく,1985年での35~44歳の世帯主と5~14歳の子ど
もからなる世帯が集中した状態で1990年に移行している。また,それらより
開発の古い宇治市明星団地においても年齢階級の偏りがみられるが,新しい住
宅団地のように著しい偏りではなく年齢構成の平準化が生じている。さらに開
発の古い長岡京市の住宅団地の事例では,世帯主の年齢構成が1985年におい
てすでに40~50歳代が中心であり,1990年には65歳以上の人口率も高く
なっている。

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ミニ開発地では,長岡京市の柴の里団地や東和苑のように住宅団地と同様の
年齢階級の偏りもみられるが,緑が丘団地や城の里団地のように年齢階級の平
準化がみられるものも多くあり,住宅地ごとに構成がかなり異なる。公営住宅
では,いずれの事例も年齢階級の偏りが強く,偏った年齢階級構成がそのまま
平行移動的に加齢したものとなっている。例えば,宇治市の府営西大久保団地
では,30歳代中心の若年世帯から平行移動的に30~40歳代の世帯主の世代
へと移っており,また,府営田辺団地では府営西大久保団地より年齢階級が少
し高いが,同様に平行移動的に加齢された状態である。

住宅形態別に1世帯当たりの室数をみると

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同様にミニ開発地の多い向日市や長岡京市においても,大部分のミニ
開発地の居住面積は70m2未満となっており,丘陵地の住宅団地内の住宅とは
居住面積にかなりの違いがある。由井(1996b)で明らかとなったように,城
陽市・八幡市・久御山町のミニ開発や住宅団地と一部の既存集落との比較によ
ると,既存集落における1戸当たりの居住面積は住宅団地内の戸建て住宅の居
住面積よりかなり広い。また’集合住宅では戸建て住宅に比べて著しく狭く,
公団賃貸住宅の42.4m2や公団分譲の中層集合住宅の60m2未満のようにかな
り狭小な住宅である。このように,住居形態や所有状況により著しく居住面積
に差がみられ,持ち家住宅との格差は大きい。

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しかし,住宅形態別に1世帯当たりの室数をみると,公営住宅や公団賃貸住
宅などで約3室弱に対して戸建ての持ち家住宅中心の住宅地では4~5室の居
住面積が大部分であり,ミニ開発地においても4部屋前後で住宅団地とほぼ同
様の室数となっている。このことから,1世帯当たりの居住面積がほとんどが
100m2以下と狭いミニ開発地内の大部分の住宅では,1室当たりの居住面積
を小さくしてなるべく多くの部屋数を確保しようとしたと考えられる。

以上のように,住宅地域や住宅の種類ごとにみた住宅の居住牢間の大小は,
住宅のサブマーケットごとにいかに居住状況に違いがあるのかを示すものであ
り,「住宅階級(housingclass)」を示すひとつの指標といえる。以下では,
異なる居住状況のもとで住宅の種類ごとにどのように居住者特性の違いが生じ
ているのかについて検討する。

郊外地域の宅地開発

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郊外地域の宅地開発についてみると,その制度的側面からは都市計画との関連から住宅地化をはじめとする都市化に対する法律によるコントロールを 対象として,土居(1984)は,松山市を事例として必ずしも都市計画上の法的規制が農地の住宅地化に対して制約を与えていない部分が存在することを指摘した。
この他にもこの観点からの研究として,都市計画の視角から市街地拡大に対する行政側のコントロールを概説した千歳(1979)や片柳(1994)などがあげられる。また,ホワイトハンド(Whitehand;1990)は,地主や民間デベロッパーの活動と地方自治体の開発コントロールの関係を住居形態や区画から分析した。
以上のように,地理学における都市化研究では都市化のなかにおける「郊外化」について,形態論的立場から住宅地の拡散状況を明らかにしている。ここで郊外について,地理学以外からどのような捉え方をしているのかをみることによって,地理学的アプローチへの逆照射を試みたい。
そもそも郊外住宅地とは,大場(1993)が指摘するように「(都市の)郊外〔近郊〕住宅地区」を意味するサパーブス(thesuburbs),「(都市の)近郊,郊外」を意味するサバーブ(suburb)であり,「どちらも,都市から離れた,静かで広々とした郊外の住宅地やその住人を意味する言葉」である。
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それに対してサバーピア(suburbia)は,辞書では「(都市の)郊外,郊外社会,郊外居住者〔住民〕,郊外族,あるいは,郊外風の生活様式〔習慣,風俗)」を意味し,「サバーブという単語に,『地域,社会』を意味する”ia”という接尾辞が加わった“サバービァ”の場合は,郊外住宅地やその住人だけを意味するのではなく,住宅地や住人の生活様式や風俗,文化といった要素も含まれている」ことを大場は強調する。

核家族化の現象

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都市の郊外への外延的拡大に対する視覚的,景観的なアプローチは,土地利用変化などを指標として研究が進展した。この観点での市街地の外延的拡大に焦点をおいた都市化に関しては,山鹿(1952,1960a,1960b),樋口(1979),田辺(1971)など数多くの都市地理学的研究の事例研究の蓄積がある。
これらの研究は景観論的・形態学的なアプローチに依拠したものであり,研究成果として田辺による「サザエ状」発展説の提示など,都市の機能地域からみた住宅地域の拡大過程の説明・記述や模式化を試みたものである。また岸本(1981)は,このような都市市街地周辺における住宅地化のひとつの要因として,核家族化の現象をあげている。
一方,社会地理学的アプローチによる研究において,ボベック(Bobek;1959)は都市化について「諸都市がその数や面積や住民数において,広がり・増加し・拡大すること(中略)と理解されている。
しかしこの概念は,都市・対・農村という二分法を前提とする限りにおいて適用可能であるにすぎない」(マイヤーほか;1982,p.123)と批判し,「アーパニゼーションとは,既存の諸集落が,ある特定都市の影響ないしは一般的に諸都市から生ずる種々な発展や影響を通じて,アーバニティを獲得してゆくという,諸集落の生まれ変わりの社会地理学的なプロセスのことをいう」(pp.124~125)と定義し,住宅地化などの建造環境の変化というよりは,居住者や生活様式の都市的な変化を強調した。
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市街地の拡大において重要な役割を担ったのは,大規模な郊外住宅団地である。郊外住宅団地については,その分布や開発の様子を記述した数多くの研究事例があるが,その詳細は項目を別に設けて節を改めて述べることにしたい。ここでは,郊外地域の市街化・住宅地化について論をすすめることにする。

住民の通勤圏の拡大

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この定義では,アメリカ合衆国においてはハリス(Harris;1943)のいう住居郊外(residentialordormitorysuburbs)のことを指すと解釈されるが,木内は「住居郊外は郊外の最も大きな分担である。これには,教育,スポーツ,厚生福祉,近隣ショッピングなどの機能が伴う」とし,単なる住宅の集まりは住宅団地(housingestate)のような,和製英語のbedtownに該当するものとした。
また,わが国の大都市圏における郊外化現象について森川(1988)は,大都市への長距離通勤者の多さから「交通の発達と地価の高騰のもとでの,大都市地域からの追い出し現象」とみており合衆国や西ヨーロッパ諸国の反都市化とは同一現象ではないとした。
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日本地理学会の研究委員会報告書である木内ほか編(1964)では,都市化をruralな地域がurbanな地域に変化する過程と,都市的な要素がより多く加わっていく過程の2種類があるとしたが,これは石水(1962)による狭義の都市化と広義の都市化に該当する。郊外への住宅地の外延的拡大は,前者の都市化とみることができる。同様に,山鹿(1976)は都市化の定義を,①既成市街地の再編成,②都市域の拡大,③都市関係圏の形成と変化,④大都市地域の形成としたが,このうち①と②は服部による都市化の定義と同一である。
また,服部(1973)は都市化の空間占拠の仕方を周辺膨張型都市化,有核型都市化,団地都市化の3タイプに分類した。それぞれのハウジングに関連した特徴については次のようにまとめることができる。周辺膨張型都市化は郊外方向への蚕食的な住宅地化で,有核型都市化は既存の商業核をもった周辺都市および駅前の中心地を核とした都市化の形態,団地型都市化は団地規模拡大や地価上昇などにより住宅団地は近郊・遠郊へ拡散し,スプロール現象の激化で住民の通勤圏の拡大となった。

郊外地域を対象としたハウジング研究

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都市化・郊外化に関する研究
ハウジングに関する初期の地理学のアプローチとして,都市構造に関して形態論的分析を用いた事例研究や,住宅地域の分布や居住地域の空間的パターンについて,空間的パターンの模式化・理論化を都市構造から解明しようとした研究が圧倒的に多かったことは,1950年代後半以降の都市地理学の文献の蓄積(山鹿;1952,1957,1960,1969,岡部;1979,樋口;1979,北畠;1981,1984,桑島;1984など)をみれば明白である。これらの研究は,欧米における都市の内部構造を分析し,空間的パターンを明らかにした数多くの研究(Theodorson;1961,1982,Robson;1969,Johnston;1969a,YeatesandGarner;1971,Bourne;1981,Carter;1995など)と同様に,都市を形態面からとらえたものとみることができる。このようにハウジング研究は都市の居住地域構造へのアプローチから始まったといえる。
例えば,コンウェイ(Conway;1985)は発展途上国の都市を事例として,都市化の段階の変遷を人口移動や住宅の質から模式化したが,このような都市構造の形成過程や原因についての分析は,主に住宅の都市郊外への外延的拡大を対象とした都市化に対する研究であった。地理学において最も早い段階から住宅地域にかかわる諸現象や諸問題に関して研究されたのは,都市化に関連した研究分野であったといえよう。
ところで,都市化および郊外化の用語の定義を木内(1979)は,「東京,大阪などの周縁にみられる密集した住宅や乱雑な土地利用は,郊外と呼ぶよりは,既成市街地の延長にすぎず,一部では市内より過密無統制である。これをスプロール(sprawl)という。
「北側」と「水回り」は気を付けましょう。←参考にここのサイトからいろいろな間取りを見てみましょう。
〈郊外化>(suburbanization)は都市化または大都市化(metropolitanization)の周辺への波及を指し,アメリカ合衆国においては,中流階級がよい自然的・社会的環境を求めて市街の外に住居を移す運動である。それは農工一体を求めたハワードの初期の田園都市運動とは別のものである」と定義した。

サブマーケット別にみたハウジング研究の成果

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ハウジングに関しては都市構造に関するアプローチと同様に景観論的あるいは形態論的アプローチから始まり,近年の制度論的アプローチ,マルクス主義的アプローチなどの構造主義的アプローチへと展開をしたように,多岐多様なアプローチが試みられている。また,ハウジング研究はさまざまな分析哲学や方法論によってアプローチが試みられる一方で,その分析対象によっても整理することが可能である。後者の分析対象による研究成果の整理は,住宅市場内で住宅の種類ごとに構成されるいくつかのサブマーケット別にみることで,都市内における住宅供給やそれにともなう居住者特性の変容による地域構造の変動の一側面をとらえる点において,個々の事象の空間的展開が明らかにされる。
しかしながら,従来の都市地理学におけるハウジング研究は,デーヴィス(Davis;1965)が中流階層の住宅地域が都市内部と郊外地域に二極化していることを指摘したように,本来ひとつの都市(あるいは都市圏)において分割して考えることのできない住宅市場を,都市内部地域と郊外地域のそれぞれにおいて別々に議論されることが多かった(戸所;1977)といわざるをえない。
住宅購入時には地震対策も十分気にしておきましょう。←こちらではその他住宅関連情報がたくさんあります。
とくにわが国における住宅地域の進展に関する研究では,都市全体の住宅供給の動向が把握しにくいこともあり,その傾向が強いといえる。また住宅市場を構成する各サブマーケットの状況が明らかになった上で,まとめの段階で都市全体の住宅市場について総括することも可能と考える。

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